Preguntas frecuentes de quien busca un inmueble

¿A quiénes se les llama Realtors®?

Las personas que poseen una licenciatura en Bienes Inmuebles del Estado de Florida o cualquier otro Estado de la Union pueden optar a su inscripción en la Asociacion Nacional del REALTORS®. En nuestro caso pertenecemos a la Asociacion de REALTORS® de Florida.

¿Cómo se pagan los servicios de los Realtors®?

Los servicios de los REALTORS® los paga el vendedor del inmueble al momento del cierre de la operación, mediante una comision sobre el precio de la venta de la propiedad.

¿Qué es el Sistema Multiple de Oferta de Inmuebles (“Multiple Listing System”)?

El “MLS” es una gran base de datos donde los Realtors® colocan las propiedades que ofrecen en venta o alquiler (Comerciales o residenciales) y de la que puede obtener información restringida el puublico general. Si visita la senccion anterio de este sitio – “Busqueda de Inmuebles”-  usted podraa navegar el “MLS” y conocer detalles del mercado inmobiliario de Florida.

¿Cuáles son los servicios que prestan los REALTORS®?

Los REALTORS® asesoran en los aspectos financieros relacionados con las operaciones de compra-venta de inmuebles; analizan los valores comparativos del mercado inmobiliario y acceden a la información sobre impuestos a la propiedad, servicios municipales y cambios de zonificacion; acceden a información privilegiada a traves del Sistema Multiple de Oferta de Inmuebles (“Multiple Listing System”)  para mostrar solo las propiedades que mejor se adaptan a cada caso – tamano, estilo, ubicación y accesibilidad a escualeas, transporte, centros comerciales y sitios de trabajo; son sensible a la importancia que tienen sus funciones y haran sus mejores esfuerzos para facilitar siempre negociaciones equilibradas.

¿Qué es la Tasa de Capitalizacion (Cap Rate)?

La “Cap Rate” es la relacion entre el flujo de caja que genera una propiedad y su valor de mercado. La “Cape Rate”  es usada para determinar el costo de adquisición o de venta de una propiedad existente y consiste de una tasa de retorno expresada como la relacion entre el Ingreso Operativo Neto (NOI) y el precio de venta. En la medida en la que el “Cap Rate” sea mayor, menor seraa el precio de venta.
Ejemplo: Si una propiedad es comprada por un precio de, digamos, $1,000,000 y produce $100,000 de ingreso operativo neto (Ingreso Bruto por arrendamiento menos Costos fijos y Variables) por anno, entonces tenemos que,
$100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10% = “Cap Rate”.

¿Pueden los Inversionistas extranjeros adquirir inmuebles en los EE.UU?

¡Por supuesto! Los inversionistas extranjeros pueden adquirir propiedades comerciales o residenciales en todas sus modalidades, ya sea para su propio uso y disfrute o como fuente generadora de ingresos.

¿Existe financiamiento para inversionistas extranjeros?

La inversión extranjera en inmuebles es bienvenida en los EE.UU. por lo que el sistema hipotecario norteamericano ofrece préstamos para extranjeros no-residentes en condiciones muy ventajosas.
Si la capacidad crediticia del Comprador es apropiada, podrá asegurarse financiamientos de hasta el 70% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 30 años e intereses estimados a partir del Prime Rate.

¿Qué es un “Short Sale”?

Un “Short Sale” es la venta de un inmueble en la que el producto de la operación no cubre – se queda “corto” –  el monto hipotecario adeudado al banco y el banco prefiere asumir una pérdida parcial. Es una transacción que debe hacerse con el consentimiento de ambas partes, evitando así llegar al procedimiento de  ejecución hipotecaria.

¿Qué es un “Foreclosure”?

“Foreclosure” es el proceso legal mediante el cual la Corte autoriza a un acreedor a proceder con el procedimiento de ejecución hipotecaria sobre un inmueble cuyo deudor ha incumplido sus obligaciones formales. Cuando el proceso concluye, el acreedor podraa vender la propiedad y destinar los recuersos obtenidos para resarcir la deuda hipotecaria y los costos legales.

¿Qué tiempo tarda en cerrar una operación de compra-venta?

Una transacción normal tarda en promedio unos 30 días. El periodo de inspección se lleva unos 15 días y el procesamiento documental del cierre, otros 15. Un “short Sale” aprobado por el banco y una venta por reposesión (REO) puede tomar entre 90-120 días. “Short Sales” sin aprobación del banco acreedor deben ser evitados por las condiciones de incertidumbre que conlleva su tramitación.

¿Necesito un abogado para que me asista en la compra de inmueble?

Es conveniente contratar los servicios de un abogado de real state para que conduzca los asusntos del comprador hasta el dia del cierre y aun después. El abogado debera examinar los registros para determinar que la propiedad estee libre de todo tipo de gravamenes; analizar los titulos de propiedad y otros documentos legales pertinentes; verificar que el vendedor tiene la autoridad y esta calificado para transferir el titulo; negociar con la compania de seguros para garantizar la cobertura aprpiada de los titulos contra cualesquiera reclamos de terceros.

¿Qué funciones desempeña el abogado de cierre?

Usualmente el abogado de cierre actúa como agente fiduciario de los fondos utilizados en la compra y como sustanciador documental del expediente del caso. El abogado debera combinar toda la información relevante a la operación dentro de un paquete de información que sera entregado a las partes el dia del cierre. En ese momento, el abogado explicara en detalle la finalidad de cada documento y recogera las firmas necesarias para la formalizacion.
Posteriormente, desembolsara los fondos pertinentes, generara los registros puublicos debidos y prepararaa las pólizas de seguros para el comprador y el acreedor financiero.

¿Es importante hacerle una inspección privada al inmueble a adquirir? 

Si lo es. El Inspector Privado hará las revisiones técnicas y emitirá un reporte con todas las fallas y defectos del inmueble que deben ser corregidos por el Vendedor con anticipación al cierre. En algunos casos el Vendedor descontará el valor de las reparaciones del precio y, en otras, el Comprador podría desistir de la compra.  En todo caso, es importante seleccionar a un Inspector experimentado y con trayectoria de honestidad.